イベントレポート詳細Details of an event

第82回 AGC Studio Design Forum
AGC リノベーション展+DESIGN セミナー
「マンションに100年安全で快適に暮らす方法
− 耐震化に取り組む中で見えてきたマンション再生の考え方 −

2017年10月21日(木)
講演会/セミナー

日本のマンションのストック数は平成27年末の統計で、推計約623万戸。そこに暮らす人の安全で快適な生活を守るための、適切な耐震改修と大規模修繕は、建築業界全体の課題と言える。そこで具体的に何が必要となり、どういう考え方が求められるのか…。長年、マンションの改修に取り組んできたスペシャリスト・今井章春氏が、改修計画から完了までの数々の事例を交えながら、耐震化と改修工事の現状と今後の展望について講演を行った。

 

今井 章春 氏日本建築家協会(JIA)メンテナンス部会 部会長

 

改修が行えないようなマンションだと、管理組合にとっての建替えはさらにハードルが高い

 

今井 皆さん、こんばんは。私は、「住み続ける住まい」ということをテーマに、マンションの大規模修繕や耐震改修などに、管理組合の皆様と日々一緒に取り組んでいる一級建築士です。今日は建築の専門家が多いと聞いていますので、前半は、住みながら行うマンションの大規模修繕について、後半は熊本地震の報告とともに、マンションの耐震化や再生に向けて、管理組合にどのようにアドバイスしているか、事例を交えて紹介させていただきます。

 

 まず、どこのマンションに行っても、最初の議題になるのは、「あと何年もつのでしょうか」ということです。この言葉の裏には、そんなにお金がかかるのなら建替えちゃうか、というような思いがあります。
 ただ、改修が行えないようなマンションですと、管理組合にとっての建替えはさらにハードルが高いわけです。改修の金額が高いから建替えようかというのは難しいことで、基本的には管理組合としてしっかり機能して、方向性をもってその上で検討していくことが大切で、管理組合の考え方をアドバイスしていくことから、我々の業務が始まります。
 そこで大切なのは、あと60年でも100年でも長く快適に住まおうという気持ち、日々のメンテナンスや計画的修繕をきちんと行う、ということです。時代の要請に合わせて、設備やバリアフリー化などを行えば、快適に住み続けられる。地震に弱ければ、耐震改修も行いましょう、と。そんなふうに、せっかくある建物をきちんと直して使いましょう、ということを提案しています。

 

 この写真は長崎県端島、通称「軍艦島」の30号棟の旧鉱員社宅です。我が国最古の鉄筋コンクリート造の共同住宅で、閉山から約40年。左の写真からわかることは、100年経っても、鉄筋コンクリートの建物は溶けてなくなるわけではなく、建物の形として残っている。右の写真は 閉山から約40年経っているので、柱・梁の鉄筋が見えて、床がない状態です。このことから、メンテナンスをしないと、住めないことがわかります。

 

 こちらは同潤会の江戸川アパートです。昭和9年に竣工して、平成15年の築後70年で建替えになっています。これは、建替え前の建築士会の見学会の折の写真ですが、今の新築マンションよりもずっと立派な居住空間があったことがわかります。残念ながら、この建物の横を通った地下鉄工事で地下の水位が変わり、杭の一部が腐って建物の一部が傾いてしまった。そこで、30〜40年続いていた建替え論争に終止符が打たれたかたちで、今は建替えられています。このような具体的な写真を提示しながら、管理組合に、ただ「100年もつよ」というのではなく、「頑張ってメンテナンスしていけば100年もちます」という話をしています。
 建物の維持管理については、基本的には新築時の性能を保つ維持保全と、性能を向上していく改良保全、通常はグレードアップと呼んでいますが、そのような考え方で建物を維持していきます。初期の性能を保つための維持保全には、点検・修繕・特別修繕などがあり、点検には日常点検・定期点検・臨時点検、修繕には経常修繕・計画修繕などがあります。今日はおもに、計画修繕と改良保全の考え方を使ってマンションを再生していく話をいたします。

 

 一口に「修繕」と言いますが、その概念をきちんと押さえて説明していかないと、話がこんがらがってきます。経常修繕は、日常修繕とも呼ばれ、日常的に発生する比較的軽微な不具合を修繕するものです。雨漏りなどの緊急対応、建具などの小修繕、例えば、鍵が壊れたから鍵を替える、蛇口のパッキンが壊れたから取り替えるなど、そういう比較的軽微な不具合を修繕するものです。
 一方、計画修繕は、長期修繕計画や修繕周期に基づき、全体的にあらかじめ計画して行う修繕で、建物や設備の劣化・耐用年数をもとに、重大な不具合が発生する前に行う修繕で、予防保全的な意味合いもあります。
 これは、マンションの大規模修繕を説明していく上で一般的に使う図ですが、初期の性能がここにあります。右にいくに従って経年を表していて、上下が性能です。建物を建てたときから劣化は始まり、12〜15年の間に1回目の大規模修繕を迎える。始めの頃は新築時の性能を目指し、さらに、住んでみて使いにくいところを直していく内容になります。1回目の大規模修繕を終えると、次は24〜30年くらいで2回目の大規模修繕を行う。その時期には、社会が求める新築マンションの水準がドンドン上がっているので、改良工事が視野に入ってきます

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